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【新闻】世联地产董事长陈劲松中国房产走势与发展机会移动插座

发布时间:2020-10-18 20:04:01 阅读: 来源:网络线厂家

演讲嘉宾:世联地产股份有限公司董事长陈劲松先生

借这个机会向大家说说我们的体会和感想。题目特别大,实际上我刚刚和郎咸平教授也在说,能讲清楚中国目前的趋势,郎咸平先生说很多话都不能讲,一会儿我们有机会再听听他的阐述。

深圳这次调整已经一年了,所谓的降价已经全部实现,而且目前底在哪里还在继续下探,这是深圳的情况,我们在前线感受很多。目前的情况预示着怎么样的未来呢?我想从逻辑上来说这个事,我不想当一个算命先生。

目前出现了什么样的情况?我们知道国际金融海啸第一件事就是华尔街的消失,华尔街消失意味着什么?对中国房地产意味着什么,这件事很多人这和我们没有关系,我们资本不开放,但是请听我说两句,华尔街的消失意味着投资银行彻底的消灭和转型。意味着金融衍生产品在未来相当一段时间内出现了根本性的问题,他的问题的带来最主要的是评级机构的完全不负责任,金融的创新在全球范围内开始停止。对中国的房地产界意味着什么,原先我们中国房地产界期待的各种事情都终止。

第一就是资产证券化,第二是变向零首付。第三是信托集成产品。这件事的发生,使中国房地产企业募集资金只有三条,一个是上市,第二就是我们的销售回款,第三就是银行借款。我们的所谓的创新的渠道完全终止。目前国际金融海啸发生的第二件事叫做AIG和银行的相继破产,这些银行都不是小银行,都是大银行,AIG那是不得了的大。怎么样影响我们中国房地产呢?

我们看到他目前破产最主要的原因是资产和现金流的问题。目前银行最顶不住的是杠杆化的问题。全球流动性泛滥到流动性萎缩短短半年发生了根本性的变化。对中国房地产意味着什么?意味着我们的信贷环境在几个方向可能出现问题。

第一,信用贷款开始终止,第二杠杆比例,我们期待的开发贷和消费者首付的这个杠杆比例想放松是不可能了。第三我们可能要修改我们一系列的规则,包括我们的楼宇改革。我们知道金融危机以后,香港地产受到了巨大的影响,用资产作为还贷保证的借款银行再也不相信了。比如说你有市价1亿的房子,你借1000万是借不到的,别说1000万,100万都借不到,想借款,拿收入证明来看。第二香港采取必买必卖合同,也就是说不能退房。如果你断供了,我银行拍卖多少钱,跟你差的钱你还得交,情况发生了根本性的变化。中国银行界我不知道会不会走香港这条路。

我们知道金融危机,金融海啸发生的第三件事是底特律的消失,这是两家汽车厂,一个是通用,一个是福特。这两家估计挺不过目前这个季度了。什么意义?持续十年左右的豪华奢侈品市场嘎然而止,提前消费结束,分期贷款消费模式结束,底特律的大排量的汽车陷入了死胡同。这个消费模式的终止意味着整个全世界消费观的变化。我们刚刚看了,那么多的家居品牌,未来我们面临了什么样的情况呢?你不是品牌吗?你不是SUV吗?你怎么办?兄弟们想想,这个事很麻烦。

第四件事是全球股市爆跌。这涉及到两个问题,这两个问题我认为和中国房地产直接相关,就是我们的定价尺度和我们的估值标准。为什么去年50倍市盈率大家觉得还可以涨,今年10倍市盈率大家觉得还得跌呢?估值发生了剧变。

这个市场的转变对于中国来讲涉及到两个问题。一个是我们行业的发展观,一个是我们必须适应整个消费观念的转变。

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