2014年南京房地产市场政策盘点-【新闻】

2014年南京房地产市场政策盘点

“9050”土地新政限地价竞配建加大中小户型供应

2月21日上午，南京国土资源局正式发布“土地出让模式调整”政策。政策明确要求，今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上；同时要求南京住宅土地出让，将全部采取“限地价、竞保障房建设资金或面积”的出让新模式，开发商想拿高价地，还将配建部分保障房或出资建保障房，不再是价高者得。

点评：此次新规首先影响土地市场，进而影响产品定位和户型配比。不过从根本来看，地价降低恐怕难以改变地价高企的现实。

宁七条新政保刚需房价按季度分解控制涨幅

3月11日，南京市政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，这被业内称为“宁七条”新政。文件指出，房价将按季度分解控制涨幅，中小户型优先申报，对于高价盘、涨幅过快楼盘，如果不愿调整的暂停发放预售许可证；精装修价格将引入第三方评估，明码标价，不允许开发商随便定价；郊区房高淳、溧水房价申报纳入价格监管系统；土地出让计划今后五年年均500公顷，增加10%-20%。

点评：按季度分解控制房价涨幅，较之前按年调控来说，更有操作空间。另外，新政所要求精装修价格，引入第三方评估，明码标价，一定程度上可以避免价格虚高。

溧水销许新政严控工程进度意在防止烂尾楼出现

5月5日，溧水将对商品房申领销售许可证的条件进行新的规定，明确了新的工程形象进度，新销许政策5月1日起开始执行。溧水的销许新政上规定，为规范商品房预售工作，统一溧水区商品房预售中工程形象进度要求。政策要求规定，一是低层、多层房屋工程形象进度要求达到主体封顶；二是小高层（100米以下）房屋工程形象进度要求达到总层数的三分之二以上；三是超高层（100米以上）房屋工程形象进度达到总层数二分之一以上；四是凡未达到上述形象进度要求申领商品房预售许可的房屋，需提供具有国家一级资质的房地产评估机构出具的评估报告，证明该幢房屋投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上。

点评：这一新政从对开发商的开发周期、资金要求上都提出了更高要求，这势必会影响部分近期打算开盘还未领到销许的楼盘，有些资金实力较弱的小开发商将会受到冲击。

央五条支持个人住房贷款释放刚需稳定市场预期

5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。会议要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

点评：2014年房地产的市场压力，绝大部分来源于金融市场。央五条的出台无疑有利于提高老百姓的购房能力，对刚需购房者带来支持，同时促使市场预期的转变。

南京建筑面积计算出新规“偷面积”将成过去式

根据南京市规划局发布的《南京市建筑工程建筑面积计算规则》通知，凡2014年7月1日以后报审规划方案并且在2014年12月31日后领取建设工程规划许可证的建设项目，都要遵循新规。新规对开发商“送面积”习惯用的“送阳台”“送设备平台”“送飘窗”“送半地下室”等招数都有了更严格的规范。

点评：新规的出台会对偷面积开发商会产生“紧箍咒“的作用，减少开发商钻空子的可能。从长期来看，可能会让开发商更专注与产品品质本身的打造，也让实际建筑面积单价回归合理。

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